| Ik heb al een aantal keer geschreven dat ik geen liefhebber van vastgoed ben en dat ik er zeker geen adequate bescherming tegen inflatie in zie.
Op 11 februari van dit jaar schreef ik: “Wanneer de vastgoed- en huurprijzen té hard stijgen, staan politici onder druk om huizen voor iedereen betaalbaar te houden. Ze zullen eerst trachten om vastgoedbeleggingen wat minder aantrekkelijk te maken, maar op een gegeven moment zal men gewoon de huurprijzen fixeren.” Het begin van die prijscontroles is inmiddels reeds gemaakt. De Vlaamse regering verbiedt namelijk indexeringen van huurprijzen wanneer een woning niet meer voldoende energievriendelijk blijkt. Wanneer je vandaag een appartement verhuurt, mag je een gemiddeld netto rendement van 2,75% verwachten. Als je momenteel echter een 20-jarige obligatie koopt van de Belgische overheid geniet je een rendement van 3,15% Niet dat zo’n obligatie momenteel een goed idee is, maar het stemt wel tot nadenken. Waarom zou je vastgoed kopen en het gedoe met huurders tolereren wanneer je gewoon je geld aan de overheid kan uitlenen voor dezelfde opbrengst? Het is een afweging die vastgoedbezitters zeker zullen maken en ik vermoed dat er zo wel eens extra aanbod op de vastgoedmarkt terecht kan komen. Om voldoende kopers te vinden, zal de prijs dan toch moeten dalen. In Nederland zien we reeds dalende prijzen. In het voorbije kwartaal gingen de prijzen 5,8% achteruit. De grootste daling op kwartaalbasis ooit. De stijgende rente zal echter ook kopers doen denken. Zij kunnen namelijk met een vaste, maandelijkse aflossing steeds minder geld lenen waardoor de koopkracht daalt. Als er minder geleend kan worden, zal er ook minder voor een huis geboden worden. Dat hangt samen. En dan zijn er nog de beleggers. Deze groep kreeg de afgelopen jaren een enorme impact en bleek vaak bepalend voor de prijszetting. Het was aantrekkelijk om geld te lenen aan 1% om het vervolgens in vastgoed te stoppen dat 2,75% opbracht. Huurders losten je lening af en door de hefboom steeg je rendement. De stijgende rentetarieven doorprikken dit verhaal nu echter. Vandaag betaal je al bijna 4% voor een hypotheek op 20 jaar waardoor er van enige hefboom geen sprake meer is. Wie gaat er nog lenen aan 4% om het vervolgens aan 2,75% te beleggen? Daarvoor zal niemand nog aanschuiven. Ik was al geen liefhebber van vastgoed maar de recente ontwikkelingen onderstrepen alleen nog maar eens dat je in deze markt niks te zoeken hebt. Beleggers die investeerden in beursgenoteerd vastgoed weten perfect waar ik het over heb. De website ‘De Rijkste Belgen’ kwam met de volgende verliescijfers: VGP -70% Immobel -42% WDP -39% Montea -45% Xior -30% Ik blijf dan ook voluit op de edelmetalen inzetten. Ik heb zelfs wat buitenlands vastgoed in de verkoop staan en de kans is groot dat de opbrengst straks naar extra edelmetaal gaat. |
Het feestje is nu echt over voor vastgoed
