Als je het lijstje met de 500 rijkste Belgen of Nederlanders overloopt, valt het snel op hoeveel van die rijke stinkerds daar geraakt zijn via het vastgoed. Op bepaalde momenten bestond een vijfde van de lijst uit vastgoedjongens.
Ik heb recent echter ook beschreven hoe de vastgoedprijzen eigenlijk maar gelijke tred hielden met de geldhoeveelheid waardoor er geen reële winsten te bespeuren zijn.
En toch heeft deze sector een lange lijst miljonairs en zelfs miljardairs afgeleverd.
Hoe verklaar je dat dan?
Wel, het was niet het vastgoed dat hen rijkdom bracht, maar de schulden. De leverage.
Ze hadden enkele decennia de wind in de zeilen. Door de stijgende geldhoeveelheid stegen de huur- en verkoopprijzen waardoor ze steeds meer geld konden lenen en hun portefeuille stelselmatig uitbouwen.
En aangezien de stijgende geldhoeveelheid lange tijd geen vat had op de inflatie bleef de rente gedurende al die tijd dalende.
Hoe uniek is het dat de meeste vastgoedinvesteerders nooit een periode kenden dat de rente gedurende langere tijd stijgende was?
Dan is het niet gek dat ze met z’n allen langzaam in slaap zijn gewiegd terwijl ze profiteren van een omgeving die hen het beste van twee werelden bood? En stijgende prijzen, en dalende rentetarieven?
Die tijd is nu wel voorbij.
En dan schieten mij spontaan twee quotes van Buffett te binnen:
“Mijn partner Charlie zegt dat er maar drie manieren zijn waardoor een slim persoon failliet kan gaan: drank, vrouwen en leverage.”
Maar ook:
“Pas als het tij zich terugtrekt, kom je erachter wie er naakt heeft gezwommen.”
Hier zijn we vandaag: het tij trekt zich terug.
Iedereen die rijk werd met vastgoed en niet op tijd de leverage reduceerde, komt stilaan in de problemen.
Een aantal beursgenoteerde vastgoedgroepen moesten reeds met de hoed in de hand naar beleggers om zo de schuldenhefboom wat af te bouwen. We zagen reeds kapitaalverhogingen bij Shurgard, Atenor, Montea, Care Property, Cofinimmo, WDP, … .
Zij hebben tenminste nog de luxe om extra kapitaal op te halen en op die manier op korte termijn wat ademruimte te krijgen.
Het is een luxepositie die de meeste private beleggers niet kennen. Zij kunnen alleen maar de schulden afbouwen door wat pandjes te verkopen. Het begin daarvan is ook te zien in de vastgoedprijzen die toch langzaam onder druk komen.
Wie de luxe van een kapitaalverhoging blijkbaar ook niet had, was de Oostenrijkse René Banko.
Banko’s vader was ambtenaar en zijn moeder verpleegster. Een jongen van gewone komaf dus. Hij stapte op z’n 17ste in de vastgoedsector en verdiende een fortuin met steeds agressievere vastgoedinvesteringen.
Door de jaren heen verzamelde hij heel wat trophy assets zoals de Chrysler-building in New York. De banken zagen hem graag komen en hij financierde deze beleggingen met een schuld van meer dan 10 miljard euro.
Banko dacht dat leningen voor eeuwig en altijd doorgerold konden worden en dat het herfinancieren van leningen niet meer dan een formaliteit was. Ja, lange tijd wekte dat ook zo maar nu het tij gekeerd is, zijn schuldeisers al wat minder snel geneigd om je een nieuwe lening te geven waarmee je de oude kan aflossen.
Banko zocht 600 miljoen euro om het hoofd boven water te houden en toen dat geld niet gevonden werd, volgde het faillissement. Banko had enkele jaren geleden een vermogen van $4 miljard maar verloor het allemaal toen de zee zich begon terug te trekken.
Hij zal niet de laatste zijn, vrees ik.
Ik vermoed dat we voor nu het grootste deel van de rentestijging hebben gehad en dat we nu tijdelijk weer wat lagere rentes mogen verwachten. Tijdelijk! Want op langere termijn zie ik de rente nog veel en veel hoger gaan.
Wie nog te zwaar geleveraged zit, denkt er best eens goed over na hoe hij of zij de portefeuille wat robuuster kan maken zodat je zelfs een rente van 10% of 15% kan overleven.
Mocht de rente dalen, lijkt het mij sowieso een goed idee om de bestaande leningen te herfinancieren op lange termijn. En ik zou zeker de leverage flink reduceren. Als het kan zelfs elimineren. De leverage heeft veel vastgoedbeleggers richting de Quote500 geduwd maar diezelfde leverage zal ook hun ondergang worden.
Groeten,
Maarten Verheyen